كل ما تريد ان تعرف عن التمويل العقاري في مصر

الأدوات التشريعية لمنظومة التمويل العقاري المصرية:

1. قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001
2. القرار الجمهوري بإنشاء الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري رقم 277 لسنة 2001 .
3. اللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقاري المنشورة بالوقائع المصرية في ديسمبر 2001 .
4. القواعد التي تضعها الهيئة.

أولا – الجوانب الهامة في منظومة التمويل العقاري في مصر:

الجانب الأول : أهداف منظومة التمويل العقاري:

الهدف الرئيسي : " ضبط إيقاع السوق العقاري " .
وهذا يتضمن تحقيق الأهداف الفرعية التالية:

الأهداف الفرعية:

1. خلق الطلب الفعال في السوق العقاري.
2. تحقيق الفائدة لكل طرف من أطراف منظومة التمويل العقاري:

أ‌- أطراف اتفاق التمويل العقاري.
في حالة الشراء ( المشتري " المستثمر" – البائع – الممول).
وفي الحالات الأخرى ( المستثمر- الممول- المقاول)
ب‌- الجهات التي تقوم بالتشييد والبناء.
ت‌- البنوك ( العادية والمتخصصة ) .
ث‌- شركات التأمين.
ج‌- رجال الأعمال.
ح‌- جهات التو ريق.
خ‌- المستثمر النهائي.
د‌- آخرون مرتبطون بالسوق العقاري سواء بصورة مباشرة أو غير مباشرة.

3. التركيز علي مبدأ التخصص، بمعني إلغاء التداخل في ألادوار وذلك بالنسبة لكل من لة صلة بالسوق العقاري:

( الخبراء- شركات التمويل- شركات البناء- البنوك- شركات التأمين- رجال الأعمال-... الخ)
4- تنشيط الاقتصاد المصري وذلك عن طريق :
أ- توفير السيولة النقدية ( لشركات البناء- البائع) .
ب- دعم الائتمان ( التمويل) للمشتري.
ج- تنشيط الأنشطة والمهن المرتبطة بالسوق العقاري ( حوالي 100 نشاط مرتبط بالسوق العقاري ، ومئات المهن المرتبطة بهذة الأنشطة )
د- تشجيع المنافسة ومنع الاحتكار.
ه- تحقيق المشاركة الفعالة من جميع أطراف منظومة التمويل العقاري ، في شحن قاطرة النشاط العقاري، لتقوم بدورها في تنمية الاقتصاد المصري.
الجانب الثاني: الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري:
هيئة التمويل العقاري هي هيئة رقابية تعمل علي ضبط إيقاع التمويل العقاري في مصر، وذلك عن طريق وضع الضوابط التي تكفل كفائة سوقة ومتابعة نشاطة، خاصة الأشراف والرقابة علي كل من شركات التمويل العقاري للكافة ، وكذلك صندوق دعم ونشاط التمويل العقاري عند ممار ستة لهذا النشاط بالنسبة لمحدودي الدخل.

غرض الهيئة:

القيام علي شئون التمويل العقاري والإشراف علي حسن تنفيذ قانونة، ومتابعة نشاطة ورقابتة والعمل علي تنميتة واتخاذ الإجراءات والتدابير التي تكفل كفاءة سوقة والحفاظ علي حقوق المتعاملين.

اختصاصات الهيئة:

أ‌- رسم السياسات العامة التي يتطلب توجية نشاط التمويل العقاري تطبيقها في ضوء أحكام قانون التمويل العقاري.
ب‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء خبراء التقييم المشار إليهم في قانون التمويل العقاري، والأشراف علي نشاطهم.
ت‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوكلاء العقاريين المنصوص عليهم في القانون المذكور ، والإشراف علي نشاطهم.
ث‌- إعداد وإمساك جداول تقيد بها أسماء الوسطاء العقاريين المنصوص عليهم في ذات القانون ، والإشراف علي نشاطهم.
ج‌- الترخيص لشركات التمويل العقاري بمزاولة نشاطها ومتابعة أعمالها ورقابتها.
ح‌- البت في طلبات اندماج شركات التمويل العقاري أو توقف نشاطها أو تصفية أصولها كلها أو الجزء الأكبر منها.
خ‌- إعداد نماذج الشروط الأساسية للتمويل العقاري.
د‌- تمكين كل ذي شأن من الإطلاع علي ما يتوفر لدي الهيئة من السجلات والتقارير والمستندات وغيرها من الأوراق المتعلقة بنشاط التمويل العقاري أو الحصول علي مستخرجات رسمية منها، وذلك مع عدم الإخلال بأحكام القوانين المنظمة لسرية المعلومات ، ووفقا للقواعد والإجراءات التي تقررها اللائحة التنفيذية للقانون المشار إلية، ومقابل الرسم الذي تحددة هذة اللائحة.
ذ‌- توفير ونشر المعلومات والبيانات الكافية عن نشاط التمويل العقاري.

الجانب الثالث: تطور مسمي القانون:

1. قانون الإقراض العقاري
2. قانون الرهن العقاري
3. قانون التمويل العقاري

الجانب الرابع: مسمي اتفاق التمويل:

بيع بالتقسيط مع حوالة الحقوق

وقد وافق مجمع البحوث الإسلامية علي هذا المسمي ، وبالتالي أصبح هذا المسمي الخاص باتفاق التمويل العقاري في حالة الشراء لا يخالف الشريعة الإسلامية ولا يتعارض مع الدستور أو القوانين ذات الصلة.

الجانب الخامس: أطراف اتفاق التمويل:

أولا – في حالة الشراء:

1. البائع.
2. المشتري ( المستثمر ) .
3. الممول.

ثانيا- في الحالات الاخري ( البناء – الترميم – التحسين ) .

1. المستثمر.
2. الممول.
3. المقاول.

الجانب السادس: شركات التمويل العقاري:

أولا – الأحكام العامة:

1. يجب أن تتخذ شكل شركة مساهمة مصرية.
2. رأس مالها المصدر لا يقل عن 50 مليون جنية، ولا يقل المدفوع منة عند التأسيس عن الربع.
3. أن يتم الوفاء بباقي رأس المال خلال مدة لا تجاوز سنة من تاريخ قيد الشركة بالسجل التجاري.
4. يقدم طلب الترخيص علي النموذج الذي تعدة الهيئة.
5. يصدر بالترخيص قرار من مجلس إدارة الهيئة .
6. تفيد الشركات التي يرخص لها في سجل قيد الأشخاص الاعتبارية العامة والشركات الذي تعدة الهيئة.

ثانيا- مرفقات طلب الترخيص:

يقدم طلب الترخيص مرفقا بة ما يلي:
1. العقد الابتدائي للشركة ونظامها الأساسي.
2. السجل التجاري للشركة.
3. بيان بمؤهلات وخبرات مديري الشركة ومديرو الفروع.
4. إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها بعدم صدور حكم بإفلاس أي منهم خلال السنوات الخمس السابقة أو شهادة برد اعتبارة.
5. إقرار من مؤسسي الشركة ومديريها وأعضاء مجلس إدارتها بعدم سبق الحكم علي أي منهم خلال السنوات الخمس السابقة بعقوبة جناية أو عقوبة جنحة في جريمة ماسة بالشرف أو شهادة برد أعتبارة.
6. شهادة من مراقبين للحسابات من المقيدة أسماؤهم لدي الهيئة بقبول مراجعة حسابات الشركة.
7. الإيصال الدال علي سداد طلب الترخيص ( خمسة آلاف جنية للشركات التي لا يتجاوز رأسمالها خمسين مليون جنية، عشرة آلاف جنية للشركات التي يجاوز رأسمالها هذا الحد ) .

ثالثا- شروط منح الترخيص:
يشترط لمنح الترخيص ما يأتي:
1. استيفاء المستندات التي ترفق بطلب الترخيص ( 7 مرفقات ).
2. أن يتوافر في المدير التنفيذي للشركة خبرة في أحد مجالات العمل المصرفي أو التمويلي لا تقل عن 10 سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال في ذات المجال.
3. أن يتوافر في مديري الإدارات المالية والقانونية والهندسية وفي مديري الفروع ، خبرة عملية في أحد مجالات العمل المصرفي أو التمويلي أو القانوني لا تقل عن 10 سنوات بعد الحصول علي مؤهل عال .

ويتضمن القيد:
1. بيانات كل شركة.
2. رأس مال الشركة .
3. عناوين فروع الشركة .
4. أسماء أعضاء مجلس إداراتها ومديريها .
5. أسماء مراقبي حساباتها .

رابعا- التزامات شركات التمويل المرخص لها من الهيئة:

تلتزم الشركة المرخص لها بما جاء في المواد أرقام 34 ، 35 ، 36 من اللائحة التنفيذية.
ملاحظة هامة:
تقرر في البند (د) من المادة (35 ) بأن تلتزم الشركة المرخص لها بما يأتي :
" ألا يزيد إجمالي القروض التي حصلت عليها الشركة علي عشرة أمثال رأسمالها"

الجانب السابع: التأمين:

تناول قانون التمويل العقاري ولائحتة التنفيذية التأمين ضد مخاطر عدم الوفاء نتيجة للوفاة أو للعجز الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % ، وفقا لما يلي:
• للممول أن يشترط علي المستثمر التأمين لصالح الممول بقيمة حقوقة لدي إحدى شركات التأمين المصرية وذلك ضد مخاطر عدم الوفاء بسبب وفاة المستثمر أو عجزة. ( مادة 37 من القانون ).
• إذا أشترط الممول علي المستثمر أن يؤمن لصالحة بقيمة حقوقة وفقا لاتفاق التمويل العقاري ضد مخاطر الوفاة أو العجز ، تعين أن يكون ذلك لدي شركة تأمين مصرية وفقا للشروط التالية:

1. قيام شركة التأمين بسداد مبلغ التأمين للمؤمن لة بناء علي شهادة وفاة المستثمر أو شهادة طبية بعجزة الكلي أو الجزئي بنسبة لا تقل عن 50 % صادرة من إحدى الجهات التي تحددها شركة التأمين بالاتفاق مع الهيئة.
2. يلتزم المستثمر بأداء أقساط التأمين وتقديم ما يفيد السداد إلي الممول ( مادة 56 من اللائحة التنفيذية ).

الجانب الثامن: ضوابط وضمانات اتفاق التمويل ( في حالة الشراء ):

1. البائع يحصل علي ثمن العقار نقدا وفورا ( 10 % علي الأقل من المشتري و 90 % علي الأكثر من الممول) .
2. يقوم البائع بتحويل حقوقة قبل المشتري إلي الممول( باقي المبلغ النقدي مضافا إلية تكلفة التمويل) ، حتى قيام المشتري بسداد كامل الثمن.
3. يلتزم البائع بتسجيل العقار باسم المشتري خاليا من أي حقوق عينية علي الغير.
4. علي المشتري الالتزام بسداد أقساط التمويل للممول في المواعيد المحددة.
5. يلتزم المشتري بقيد حق امتياز الثمن المحالة أقساطة إلي الممول ، وذلك ضمانا للوفاء بها.
6. يجوز للمشتري التصرف في العقار الضامن ، وذلك بالبيع أو الهبة أو غيرها من التصرفات ، أو ترتيب أي حق عيني علية، وذلك بعد موافقة الممول وبشرط أن يقبل المتصرف إلية الحلول محل المشتري في الالتزامات المترتبة علي اتفاق التمويل.

ويجوز للمشتري تأجير العقار الضامن أو تمكين غيرة من الانفراد بشغلة، وذلك بعد الحصول علي موافقة الممول وللممول أن يشترط حوالة الحق في أجرة العقار أو مقابل شغلة وذلك وفاء لمستحقاتة....... الخ.

ملاحظة هامة ( خاصة بالعقارات غير المسجلة ):
ضمانات التمويل في حالة العقارات غير المسجلة:
إذا كان العقار محل التمويل غير مسجل باسم البائع يجوز للممول أن يقبل ضمانا للتمويل ما يلي:
1. رهن أصول عقارية مملوكة للمستثمر أو لغيرة.
2. كفالة شخصية من غير المستثمر.
3. أوراق مالية بكامل قيمة الأقساط المستحقة.
4. قبول المستثمر خصم قيمة أقساط التمويل من راتبة أو دخلة.

وللممول في الحالات (السابقة) أن يشترط علي المستثمر تسجيل العقار محل التمويل باسمة ورهنة رهنا رسميا لصالح الممول خلال فترة يتفقان عليها.
وإذا كان العقار محل التمويل بناء أو وحدة في بناء علي أرض مخصصة لمستثمر من الدولة أو من أحد الأشخاص الاعتبارية العامة، فللممول قبول التنازل لة من المستثمر عن التخصيص ضمانا للتمويل ( وذلك بعد موافقة الجهة التي خصصت الأرض علي هذا التنازل).

الجانب التاسع: معايير مزاولة نشاط التمويل العقاري:

1. يجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة علي نحو يكفل معرفة المستثمر بجميع حقوقة والتزاماتة.

ويكون من مستندات اتفاق التمويل التي لا يكتمل بغيرها:
إقرار من المستثمر بأنة تسلم صورة من النموذج الذي تعدة الهيئة للشروط الأساسية للتمويل العقاري، واطلع علية قبل توقيعة علي اتفاق التمويل.

2. لا يجوز التمويل بأكثر من 90 % من قيمة العقار.
3. يتم تحديد قيمة العقار لأغراض التمويل بمعرفة أحد خبراء التقييم المقيدة أسماؤهم في الجداول التي تعدها الهيئة، بشرط ألا يكون من العاملين لدي الممول أو المستثمر.
4. لا يجوز للممول توفير تمويل أو أكثر، بما يجاوز 10 % من رأسمالة، وذلك لمستثمر واحد وزوجة وأقاربة حتى الدرجة الرابعة، أو للشخص الاعتباري والأشخاص الاعتبارية الاخري التي يساهم بأكثر من 10 % من رأسمالها.
5. في الأحوال التي يرتبط فيها مقدار التمويل بدخل المستثمر، يتم أثبات الدخل كالآتي:

• بشهادة من مصلحة الضرائب تبين دخلة الذي اتخذ أساسا لمعاملتة الضريبية خلال السنوات الثلاث السابقة علي اتفاق التمويل.
• بشهادة معتمدة من جهة العمل ، إذا كان التمويل بضمان الخصم من راتب المستثمر.

6. لا يجوز أن يزيد قسط التمويل علي 40 % من مجموع دخل المستثمر من غير ذوي الدخول المنخفضة.

الجانب العاشر: صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري:

يختص الصندوق بدعم نشاط التمويل العقاري في مجال بيع المساكن لذوي الدخول المنخفضة.
ويقصد بذوي الدخول المنخفضة ما يلي:
- كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي 9000 جنية( 750 جنية في الشهر ).
- كل شخص لا يجاوز مجموع دخلة السنوي 12000 جنية ( 1000 جنية في الشهر ) إذا كان متزوجا أو يعول.

• تكون الأولوية في توفير التمويل للحصول علي مسكن اقتصادي للمستثمر الأقل دخلا ، وعند تساوي الدخل يفضل من تكون أسرتة أكثر عددا.
• تلتزم الحكومة في سبيل تدبير التمويل العقاري بتوفير مساكن اقتصادية لذوي الدخول المنخفضة بما يلي:

أولا- تخصيص بعض الأراضي المملوكة للدولة دون مقابل لإقامتة مساكن من المستوي الاقتصادي.
ثانيا- تحمل قيمة المرافق العامة التي تزود بها تلك المساكن بمقدار نصف تكلفتها الفعلية.

هذا بجانب تحمل الصندوق لجانب من قيمة القسط وبما يكفل النزول بعبء التمويل إلي الحدود التي تتناسب مع دخول ذوي الدخول المنخفضة وبما لا يجاوز 25 % من الدخل.
يضاف إلي ذلك ضمان الصندوق لحالات التعثر العارضة في السداد حيث يتولى التعثر في الوفاء بها لأسباب عارضة وذلك بما لا يجاوز 3 أقساط، ويبين النظام الداخلي للصندوق لقيمة ما أداة من أقساط ، ولا يجوز للصندوق تكرار هذا الوفاء إلي المستثمر الواحد قبل 5 سنوات( مادة 55 من اللائحة التنفيذية).
• موارد الصندوق: ( تحديدها نصت علية المادة 35 من اللائحة التنفيذية)

الإجراءات الخاصة بالحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي:

• لمن يرغب من ذوي الدخول المنخفضة الحصول علي دعم لشراء مسكن اقتصادي ، أن يتقدم بذلك إلي أحد مكاتب صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري علي النموذج الذي يعدة لهذا الغرض مرفقا بة ما يأتي: ( مادة 53 من اللائحة التنفيذية)

1. وصف العقار وموقعة.
2. خطاب من بائع العقار بالموافقة علي البيع.
3. شهادة من خبراء تقييم العقارات بإقرار الثمن المعروض.
4. شهادة بإثبات الدخل السنوي للطالب.
5. أية مستندات أخري يطلبها الصندوق.

• دراسة الطلب ( مادة 54 من اللائحة التنفيذية )
• مساعدة المتعثر في السداد بما لا يجاوز 3 أقساط ( مادة 55 من اللائحة ).
• يسترد الصندوق ما أداة وذلك علي النحو الذي ينظمة الاتفاق المنصوص علية في المادة رقم (4) من اللائحة التنفيذية.

الإجراءات اللازم إتباعها من قبل الجهات التي ترغب في إقامة مشروعات بناء مساكن اقتصادية تباع لذوي الدخول المنخفضة:
1. التقدم بطلب إلي صندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري، مصحوبا بدراسات وافية عن المشروع تتضمن:

• عدد وحداتة
• مساحات هذة الوحدات
• القيمة التقديرية لاثمان هذة الوحدات
• غير ذلك من العناصر المتصلة بالمشروع
2. يبرم الصندوق اتفاقا مع الجهة الراغبة في إقامة المشروع ومع من يقبل تمويلة، بحيث يتناول هذا الاتفاق ما يلي:

• جميع الأحكام المنظمة لاقامة المشروع
• أسلوب بيع وحداتة السكنية
• أسلوب التمويل
• تحديد نسبة الدعم الذي يقدمة الصندوق